Année compliquée pour l’immobilier d’entreprise à Lyon. Si la demande placée pour les surfaces logistiques (+86% par rapport à une faible année 2019) et industrielles (-7%) a plutôt bien résisté à la crise, le marché tertiaire lyonnais, après plusieurs années marquées par un fort dynamisme, a subi de son côté un net recul. En 2020, 217 300 m² de bureaux ont été commercialisés sur l’ensemble de la région lyonnaise selon les chiffres de la FNAIM Entreprises, soit une baisse de 52% de la demande placée sur un an (438 695 m² de bureaux placés en 2019). « 2019 avait été une année exceptionnelle et historique pour le marché. Mais si vous comparez 2020 à la moyenne de ces dix dernières années, à hauteur de 277 000 m², la baisse n’est plus que de 20%, et donc beaucoup plus mesurée », note Benoît de Fougeroux, directeur régional de BNP Paribas Real Estate et président de la FNAIM Entreprises du Rhône. « C’est toujours dramatique de dire que le marché a fait –50%, mais il avait quand même fait +32% de 2018 à 2019 », poursuit de son côté Laurent Vallas, directeur JLL Lyon & Régions. « Il faut faire passer un messager rassurant et moins catastrophique qu’une simple comparaison avec une année record, expose Loïc de Villard, directeur régional de CBRE. Cette baisse en 2020 est essentiellement due à la baisse des demandes en grandes surfaces, liée au fait que les grandes entreprises ont suspendu leurs recherches pour réfléchir à l’impact de la crise sanitaire sur leur organisation interne. »
Un seul « méga deal »
Porté habituellement ces dernières années par les transactions de plus de 1000 m² et les « méga deals » (trois transactions de plus de 20 000 m² en 2019), le marché tertiaire lyonnais se retrouve en effet aujourd’hui confronté aux conséquences de la crise sanitaire. À l’exception d’Enedis, qui investira 18 000 m² de bureaux à Gerland, aucune transaction ne dépasse les 7 000 m² en 2020. « La plupart des grands groupes ont besoin de comprendre ce qu’il s’est passé en 2020. La crise sanitaire a agi comme un véritable accélérateur de tendances, souligne Benoît de Fougeroux. Pour beaucoup d’entreprises, le télétravail et les visioconférences étaient bannis ou inenvisageables. Mais elles ont vu que ça pouvait marcher et doivent maintenant s’acclimater et s’organiser par rapport à ça. Ce sont des changements profonds. » Les grands groupes se laissent ainsi le temps de réfléchir au futur des espaces de travail. De ce fait, leurs projets sont mis en suspens, repoussés, voire réinterrogés pour satisfaire aux nouvelles attentes de leurs collaborateurs.
De ce fait, le marché de l’immobilier de bureaux à Lyon a été porté cette année en grande partie par le tissu local de PME. 46% de la demande placée concerne ainsi des surfaces de moins de 1000 m². « Le socle des PME a été moins impacté que celui des grandes entreprises, car vous n’avez pas la même agilité entre une direction régionale d’un grand groupe et une PME, qui peut prendre des décisions plus rapidement et qui est donc nettement plus agile », témoigne Laurent Vallas.
Armé pour repartir
Les professionnels du secteur restent toutefois optimistes quant à la bonne santé du marché tertiaire lyonnais malgré cette année « de chamboulement ». « Les fondamentaux restent sains, ce qui est rassurant pour la suite. Nous avons un taux de vacance qui reste à l’équilibre avec des loyers qui tiennent et un stock d’offre suffisant, disséminé sur les différents quartiers d’affaires (Gerland, Part-Dieu, Est lyonnais, Vaise, Carré de Soie…) de façon homogène, signale Benoît de Fougeroux. Tout ceci démontre que le marché lyonnais affiche une belle résistance et sera suffisamment armé s’il doit repartir dans les prochains mois. » Un redémarrage attendu pour le deuxième semestre de 2021, avec un retour vers « une nouvelle normalité » précédée d’une « réorganisation imposée de l’immobilier tertiaire », selon Laurent Vallas, pour 2022.
Ces nouveaux défis à venir pour le tertiaire lyonnais seront étudiés et observés de près par le nouvel exécutif écologiste à la Métropole. Les nouveaux élus, menés par Emeline Baume, vice-présidente à l’Economie et Béatrice Vessiller, vice-présidente à l’Urbanisme, souhaitent revoir drastiquement la stratégie portée sur l’immobilier de bureaux et les projets de tours à la Part-Dieu. « Notre objectif, c’est de travailler main dans la main avec la collectivité, quelque soit sa tendance et sa volonté, martèle Benoît de Fougeroux. Ils ont fait des annonces qui nous ont amenés à les rencontrer pour avoir davantage d’explications. Ce n’est pas la fin du tertiaire à Lyon, mais l’arrivée d’un « tertiaire autrement », avec la volonté de mettre davantage de mixité sur les quartiers d’affaires, notamment à la Part-Dieu ». Une mixité vivement attendue par les entreprises selon le président de la FNAIM Entreprises du Rhône : « Plus personne ne veut de quartier d’affaires comme à La Défense, qui soit totalement bétonné avec uniquement du tertiaire. En revanche, on milite pour dire qu’il faut continuer à faire du tertiaire, c’est essentiel pour la vie économique de la Métropole. »
Du côté des surfaces logistiques et industrielles
L’immobilier logistique en forte hausse
Si le marché tertiaire lyonnais est à la baisse, l’immobilier logistique se porte quant à lui à merveille. La demande placée atteint 373 538 m², soit une augmentation de 86% par rapport à la très faible année 2019. Une demande placée bien au-dessus de la moyenne décennale établie à 339 000 m². La région lyonnaise reste le deuxième marché de France pour la logistique derrière l’Île-de-France, avec un parc d’environ 6 millions de mètres carrés.
Les locaux industriels résistent bien
Le marché des locaux industriels a connu une légère baisse de la demande placée (-7% à 342 010 m²) en 2020, mais se positionne tout de même comme la quatrième meilleure année de l’histoire dans la région lyonnaise. Et même la troisième année de l’histoire en nombre de transactions (368).
