Immo­bi­lier : pourquoi le marché des bureaux s’est effon­dré ?

Après plusieurs années de croissance et des records atteints en 2019, l’immobilier de bureaux a connu une forte baisse de plus de 50% de son activité en 2020. La conséquence des stratégies attentistes des grands groupes qui repoussent ou suspendent leurs recherches, le temps de réfléchir à l’impact de la crise sanitaire sur leurs besoins réels et la manière de satisfaire les nouvelles attentes de leurs collaborateurs.
Les futurs locaux d'Enedis (c)em2c

Année compliquée pour l’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise à Lyon. Si la demande placée pour les surfaces logis­tiques (+86% par rapport à une faible année 2019) et indus­trielles (-7%) a plutôt bien résisté à la crise, le marché tertiaire lyon­nais, après plusieurs années marquées par un fort dyna­misme, a subi de son côté un net recul. En 2020, 217 300 m² de bureaux ont été commer­cia­li­sés sur l’en­semble de la région lyon­naise selon les chiffres de la FNAIM Entre­prises, soit une baisse de 52% de la demande placée sur un an (438 695 m² de bureaux placés en 2019). « 2019 avait été une année excep­tion­nelle et histo­rique pour le marché. Mais si vous compa­rez 2020 à la moyenne de ces dix dernières années, à hauteur de 277 000 m², la baisse n’est plus que de 20%, et donc beau­coup plus mesu­rée », note Benoît de Fouge­roux, direc­teur régio­nal de BNP Pari­bas Real Estate et président de la FNAIM Entre­­prises du Rhône. « C’est toujours drama­tique de dire que le marché a fait –50%, mais il avait quand même fait +32% de 2018 à 2019 », pour­suit de son côté Laurent Vallas, direc­teur JLL Lyon & Régions. « Il faut faire passer un messa­ger rassu­rant et moins catas­tro­phique qu’une simple compa­rai­son avec une année record, expose Loïc de Villard, direc­teur régio­nal de CBRE. Cette baisse en 2020 est essen­tiel­le­ment due à la baisse des demandes en grandes surfaces, liée au fait que les grandes entre­prises ont suspendu leurs recherches pour réflé­chir à l’im­pact de la crise sani­taire sur leur orga­ni­sa­tion interne. » 

Un seul « méga deal »

Porté habi­tuel­le­ment ces dernières années par les tran­sac­tions de plus de 1000 m² et les « méga deals » (trois tran­sac­tions de plus de 20 000 m² en 2019), le marché tertiaire lyon­nais se retrouve en effet aujourd’­hui confronté aux consé­quences de la crise sani­taire. À l’ex­cep­tion d’Enedis, qui inves­tira 18 000 m² de bureaux à Gerland, aucune tran­sac­tion ne dépasse les 7 000 m² en 2020. « La plupart des grands groupes ont besoin de comprendre ce qu’il s’est passé en 2020. La crise sani­taire a agi comme un véri­table accé­lé­ra­teur de tendances, souligne Benoît de Fouge­roux. Pour beau­coup d’en­tre­prises, le télé­tra­vail et les visio­con­fé­rences étaient bannis ou inen­vi­sa­geables. Mais elles ont vu que ça pouvait marcher et doivent main­te­nant s’ac­cli­ma­ter et s’or­ga­ni­ser par rapport à ça. Ce sont des chan­ge­ments profonds. » Les grands groupes se laissent ainsi le temps de réflé­chir au futur des espaces de travail. De ce fait, leurs projets sont mis en suspens, repous­sés, voire réin­ter­ro­gés pour satis­faire aux nouvelles attentes de leurs colla­bo­ra­teurs.

De ce fait, le marché de l’im­mo­bi­lier de bureaux à Lyon a été porté cette année en grande partie par le tissu local de PME. 46% de la demande placée concerne ainsi des surfaces de moins de 1000 m². « Le socle des PME a été moins impacté que celui des grandes entre­prises, car vous n’avez pas la même agilité entre une direc­tion régio­nale d’un grand groupe et une PME, qui peut prendre des déci­sions plus rapi­de­ment et qui est donc nette­ment plus agile », témoigne Laurent Vallas

Armé pour repar­tir

Les profes­sion­nels du secteur restent toute­fois opti­mistes quant à la bonne santé du marché tertiaire lyon­nais malgré cette année « de cham­bou­le­ment ». « Les fonda­men­taux restent sains, ce qui est rassu­rant pour la suite. Nous avons un taux de vacance qui reste à l’équi­libre avec des loyers qui tiennent et un stock d’offre suffi­sant, dissé­miné sur les diffé­rents quar­tiers d’af­faires (Gerland, Part-Dieu, Est lyon­nais, Vaise, Carré de Soie…) de façon homo­gène, signale Benoît de Fouge­roux. Tout ceci démontre que le marché lyon­nais affiche une belle résis­tance et sera suffi­sam­ment armé s’il doit repar­tir dans les prochains mois. » Un redé­mar­rage attendu pour le deuxième semestre de 2021, avec un retour vers « une nouvelle norma­lité » précé­dée d’une « réor­ga­ni­sa­tion impo­sée de l’im­mo­bi­lier tertiaire », selon Laurent Vallas, pour 2022. 

Ces nouveaux défis à venir pour le tertiaire lyon­nais seront étudiés et obser­vés de près par le nouvel exécu­tif écolo­giste à la Métro­pole. Les nouveaux élus, menés par Emeline Baume, vice-prési­dente à l’Eco­no­mie et Béatrice Vessiller, vice-prési­dente à l’Ur­ba­nisme, souhaitent revoir dras­tique­ment la stra­té­gie portée sur l’im­mo­bi­lier de bureaux et les projets de tours à la Part-Dieu. « Notre objec­tif, c’est de travailler main dans la main avec la collec­ti­vité, quelque soit sa tendance et sa volonté, martèle Benoît de Fouge­roux. Ils ont fait des annonces qui nous ont amenés à les rencon­trer pour avoir davan­tage d’ex­pli­ca­tions. Ce n’est pas la fin du tertiaire à Lyon, mais l’ar­ri­vée d’un « tertiaire autre­ment », avec la volonté de mettre davan­tage de mixité sur les quar­tiers d’af­faires, notam­ment à la Part-Dieu ». Une mixité vive­ment atten­due par les entre­prises selon le président de la FNAIM Entre­prises du Rhône : « Plus personne ne veut de quar­tier d’af­faires comme à La Défense, qui soit tota­le­ment bétonné avec unique­ment du tertiaire. En revanche, on milite pour dire qu’il faut conti­nuer à faire du tertiaire, c’est essen­tiel pour la vie écono­mique de la Métro­pole. »

Du côté des surfaces logis­tiques et indus­trielles

L’im­mo­bi­lier logis­tique en forte hausse

Si le marché tertiaire lyon­nais est à la baisse, l’im­mo­bi­lier logis­tique se porte quant à lui à merveille. La demande placée atteint 373 538 m², soit une augmen­ta­tion de 86% par rapport à la très faible année 2019. Une demande placée bien au-dessus de la moyenne décen­nale établie à 339 000 m². La région lyon­naise reste le deuxième marché de France pour la logis­tique derrière l’Île-de-France, avec un parc d’en­vi­ron 6 millions de mètres carrés.

Les locaux indus­triels résistent bien

Le marché des locaux indus­triels a connu une légère baisse de la demande placée (-7% à 342 010 m²) en 2020, mais se posi­tionne tout de même comme la quatrième meilleure année de l’his­toire dans la région lyon­naise. Et même la troi­sième année de l’his­toire en nombre de tran­sac­tions (368).

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