Frédé­ric Merlin : Le nouveau prince lyon­nais de l’im­mo­bi­lier

En 2021, il venait d'avoir 30 ans et avait signé l’acquisition de sept magasins des Galeries Lafayette dans des villes de province. À la fois brillant, flambeur et à l’ambition sans limite, Frédéric Merlin est la nouvelle figure montante de l’immobilier lyonnais. Tandis que les sceptiques se demandent s’il ne va pas trop vite, ses proches lui prédisent un avenir en or.
Frédéric Merlin SGM © Susie Waroude
📜Article publié dans le maga­­­­­zine Lyon Déci­­­­­deurs d’oc­tobre 2021

Oui, on peut dire que l’été de Frédé­ric Merlin a été chargé. Il a fêté ses 30 ans, accueilli la nais­sance de son premier enfant… et signé avec les Gale­ries Lafayette le projet d’ac­qui­si­tion, pour un montant gardé secret, des murs et des fonds de commerce de sept grands maga­sins en province (à Angers, Dijon, Grenoble, Limoges, Orléans, Reims et au Mans).

« Les Gale­ries Lafayette, c’est une marque puis­sante. Tout le monde a un souve­nir, enfant, de s’être baladé dans l’un de ces maga­sins avec ses parents. Dans les villes de province, on vient même de loin pour aller aux Gale­ries Lafayet­te… », savoure Frédé­ric Merlin, dans ses spacieux et cossus bureaux de la Société des grands maga­sins (SGM), situés rue de Bonnel (Lyon 3e), à un jet de pierre des berges du Rhône. C’est là qu’est instal­lée la – jusqu’a­lors – plutôt discrète foncière, créée en 2018, qui détient déjà les murs de neuf centres commer­ciaux implan­tés dans des villes moyennes de province (Nîmes, Mulhouse, Saint-Nazaire, Roubaix…). Soit, au total, 150000 m2 de boutiques qui reven­diquent plus de 30 millions de visi­teurs par an. 

« Il est vu comme un loup qui veut aller très vite et très haut. Et, en même temps, sa réus­site fascine »

Avec la reten­tis­sante reprise des maga­sins Gale­ries Lafayette, qui devrait être effec­tive en début d’an­née prochaine, Frédé­ric Merlin rajoute d’un coup dans son escar­celle 80000 m2 de commerces qui seront exploi­tés avec l’en­seigne cente­naire, dans le cadre d’un accord d’af­fi­lia­tion.

Dans la corbeille de la mariée, ce sont 600 colla­bo­ra­teurs des Gale­ries Lafayette qui passe­ront prochai­ne­ment sous pavillon de la Société des grands maga­sins. Un véri­table chan­ge­ment de dimen­sion pour ce Lyon­nais tota­le­ment inconnu du grand public, mais qui figure déjà depuis plusieurs éditions au clas­se­ment Chal­lenges des plus grosses fortunes françaises, avec un patri­moine évalué à quelque 350 millions d’eu­ros.

Et, dans le petit monde de l’im­mo­bi­lier lyon­nais, cela fait plusieurs années déjà que, selon un promo­teur de la place, « tout le monde connaît Frédé­ric Merlin ». Au moins de répu­ta­tion. Celle d’un nouveau prince de l’im­mo­bi­lier lyon­nais à la réus­site inso­lente, à la fois brillant, flam­beur, et dont l’am­bi­tion n’a aucune limite. « Il est vu comme un loup qui veut aller très vite et très haut. Et, en même temps, sa réus­site fascine », résume un spécia­liste de l’im­mo­bi­lier lyon­nais. 

« Fred n’a jamais eu 20 ans »

L’his­toire débute il y a douze ans. Le gone Frédé­ric Merlin a alors 18 ans et son bac en poche. Il s’est inscrit à la fac de droit « parce que je ne savais pas quoi faire », mais sent vite qu’il se trompe de chemin. Alors, comme il a « pas mal de temps libre », il décroche un stage chez Lyon Omnium et découvre l’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise et commer­cial. « Ça a été une révé­la­tion. Je me suis tout de suite pris de passion pour ce métier. »

Il pour­suit alors l’aven­ture avec un contrat en alter­nance. « Frédé­ric Merlin n’avait pas encore 20 ans, mais il était déjà très talen­tueux, très dyna­mique, gros bosseur et très ambi­tieux, se rappelle Frédé­ric Berthet, le patron de Lyon Omnium. J’ai eu un vrai coup de foudre pour Frédé­ric et sa sœur Mary­line, qui était égale­ment chez nous en alter­nance à cette période. Sauf que j’ai vite compris, au bout de quelques mois seule­ment, qu’ils étaient là pour apprendre le métier et allaient vite repar­tir monter leur propre boîte. » Et effec­ti­ve­ment, frère et sœur plient rapi­de­ment bagage pour fonder, en 2010, « avec deux prêts étudiants de 15000 euros », Imea Conseil, leur propre cabi­net de conseil en immo­bi­lier d’en­tre­prise. 

C’est à cette époque que Frédé­ric Merlin croise pour la première fois la route du promo­teur immo­bi­lier Pierre Nallet, qui compte aujourd’­hui parmi ses proches. « Le petit Fred, c’est un phéno­mène! Il est brillant, super­ma­ture et il a un culot incroyable. Il m’a loué des locaux en 2014, il avait donc 23 ans et un aplomb hors du commun pour son âge : toujours à l’aise, quel que soit l’in­ter­lo­cu­teur en face de lui.”.  Et c’est effec­ti­ve­ment l’un des ingré­dients de la réus­site de Frédé­ric Merlin : l’homme, toujours élégant et très avenant, passe parti­cu­liè­re­ment bien. « Il est char­mant, drôle, géné­reux et bien élevé. Il a le sens des rela­tions, c’est un mec qu’on est obligé d’ai­mer », reprend Pierre Nallet.

Tandis que Romain Rossero, le diri­geant du cabi­net lyon­nais de conseil en immo­bi­lier d’en­tre­prise Parcel Real Estate, qui a côtoyé Frédé­ric Merlin à l’époque Lyon Omnium, se souvient encore « de la capa­cité impres­sion­nante de Frédé­ric à se créer du réseau ; il s’était lié d’ami­tié avec des person­na­li­tés comme Fernand Galula ou Pierre Philip (l’an­cien diri­geant de Lyon Omnium), qui avait plus de 30 ans de plus que lui, c’était abso­lu­ment éton­nant. En fait, Fred n’a jamais eu 20 ans. Je pense qu’il s’en­nuyait avec les gens de son âge. Il aime les person­nages plus âgés et impor­tants. »

Une autre de ses connais­sances complète,  cette fois : « Il est malin et oppor­tu­niste, ce qui fait qu’il arrive à se mettre tout le monde dans la poche. Il est vrai­ment très doué pour ça, quitte à en faire trop. Du coup, on ne sait pas vrai­ment s’il est sincère ou s’il joue un rôle. En fait, je pense qu’il a de vraies quali­tés tout en étant aussi très calcu­la­teur… ». 

« Une fougue et un bagou hors du commun »

Après ses premiers pas probants dans le conseil en immo­bi­lier d’en­tre­prise, Frédé­ric Merlin fonde Avenue Déve­lop­pe­ment Immo­bi­lier en 2015, cette fois spécia­li­sée dans l’ac­qui­si­tion, la réha­bi­li­ta­tion et la reva­lo­ri­sa­tion de biens immo­bi­liers. Une struc­ture qui reven­dique 15000 m2 d’im­meubles Hauss­man­niens de centre-ville réha­bi­li­tés ou en cours de réha­bi­li­ta­tion. Mais Frédé­ric Merlin se concentre très vite sur un autre filon, avec l’ac­qui­si­tion de centres commer­ciaux situés dans des villes moyennes de province. Sa vision : le commerce de centre-ville n’est pas mort, il suffit de le réin­ven­ter.

Il rachète donc des « actifs d’hy­per-centre lais­sés dans un état végé­ta­tif complet depuis plusieurs années » en se lançant le défi de les revi­ta­li­ser via des travaux de réno­va­tion et l’ap­port d’une ore « plus moderne », avec de nouvelles enseignes pas unique­ment shop­ping, mais aussi culi­naires ou loisirs. Et, partant, réus­sir une culbute finan­cière en rédui­sant le taux de vacance et en augmen­tant les reve­nus des loyers. L’exemple le plus probant jusqu’à présent : la magni­fique Gale­rie des Tanneurs, à Lille, lais­sée à l’aban­don ou presque depuis plusieurs années et trans­for­mée en un food court géant. « La force de Frédé­ric, c’est de ne pas être désta­bi­lisé par les études de marché, explique Karl Cotten­din, le direc­teur des opéra­tions de Société des grands maga­sins. Tous les sachants locaux nous disaient que ça ne marche­rait pas. On avait donc toutes les raisons de ne pas y aller. Un an et demi après, on réalise mille couverts par jour ».

C’est en cela que Thierry Herr­mann, un ami, lui aussi profes­sion­nel de l’im­mo­bi­lier, consi­dère Frédé­ric Merlin comme « disrup­tif » : « À l’âge qu’il a, c’est incroyable d’avoir une vision aussi inté­res­sante du commerce de demain. Parce que les centres commer­ciaux dans des villes de province, il n’y a pas beau­coup de monde qui y croit. »

Le promo­teur Nico­las Gagneux, qui a mené des opéra­tions immo­bi­lières avec celui qu’il appelle affec­tueu­se­ment « le gamin », abonde : « Frédé­ric a des idées déca­lées et même à contre­sens par rapport aux autres. C’est couillu de rache­ter des centres commer­ciaux de province, il est le seul à vouloir reprendre ça. Mais il n’a pas peur : il s’en­toure de parte­naires bancaires, fait des montages et se lance avec sa fougue et un bagou hors du commun… ». 

Bouffe, bon vin et cigares

Alors, forcé­ment, si l’as­cen­sion express du jeune Lyon­nais impres­sionne, elle ne manque pas non plus de faire jaser. « Il a envie de gagner des sous, et n’a pas peur de le dire. L’argent et la réus­site, ça crée forcé­ment des jalou­sies », pour­suit Nico­las Gagneux. Cela tient aussi au person­nage de Frédé­ric Merlin, qui aime ce qui brille, des belles montres aux beaux costumes en passant par les belles voitures et les fêtes sur un bateau l’été à Saint-Tropez. « Il est sympa, mais il a vrai­ment un côté “moi je réus­sis et il faut que ça claque”. Il est un peu dans la cari­ca­ture de celui qui a fait fortune dans l’im­mo­bi­lier », rapporte l’une de ses connais­sances. Et son ami Pierre Nallet ne dit pas autre chose : « Il aime la boue, le bon vin et les ciga­res… en fait, il a tous les vices qu’il faut s’il voulait deve­nir promo­teur immo­bi­lier », glisse-t-il dans un sourire.

Un côté flam­beur qui s’ac­com­pagne d’une ques­tion récur­rente : avec ces rachats succes­sifs, Frédé­ric Merlin ne va-t-il pas trop vite ? D’au­tant qu’à peine la reprise des sept Gale­ries Lafayette bouclée, le tout juste tren­te­naire laisse déjà entendre qu’il a encore des projets d’ac­qui­si­tion de centres commer­ciaux dans les tuyaux. « Et des étoiles filantes qui se sont crashées à force de voir trop gros, on en a aussi connu », souligne ainsi un obser­va­teur avisé.  «  Est-ce que je vais trop vite? L’ave­nir le dira, je reste humble », promet Frédé­ric Merlin, pour qui la période de ferme­ture des boutiques pendant la période du confi­ne­ment a en quelque sorte servi de crash test gran­deur nature de son modèle. « Nous avons payé tout le monde à l’heure, rien n’a été décalé. Et l’on dispose encore de capi­taux propres impor­tants. Mieux, la Covid a eu un effet accé­lé­ra­teur pour nous, car les villes de taille moyenne retrouvent de l’at­trac­ti­vité auprès des habi­tants des grandes métro­poles », souligne le diri­geant, qui navigue au quoti­dien dans une ambiance très start-up avec les 40 colla­bo­ra­teurs de la foncière qui achètent une moyenne d’âge autour de la tren­taine. Frédé­ric Merlin y est égale­ment entouré de sa famille, un élément indis­so­ciable de sa trajec­toire.

C’est la figure pater­nelle, Pascal Merlin, disparu il y a deux ans, qui a donné à ses enfants le goût de l’en­tre­pre­neu­riat (il était lui-même patron dans la tuyau­te­rie indus­trielle). Une aven­ture qu’il vit désor­mais aux côtés de sa sœur Mary­line, direc­trice géné­rale de SGM avec qui il dit être « fusion­nel », et de sa mère, direc­trice géné­rale adjointe de SGM, qui laisse ses enfants s’oc­cu­per de la boîte, mais passe tous les jours au bureau voir si tout va bien.

Dans les couloirs des locaux de la rue de Bonnel, Frédé­ric Merlin croise aussi des amis de longue date, à l’image de Karl Cotten­din, le copain de dix ans qui occupe le poste de direc­teur des opéra­tions. « Frédé­ric, c’est quelqu’un de très constant. Je le vois 300 jours par an, et il est toujours souriant. Jamais fati­gué, triste ou éner­vé… Et je reste impres­sionné par sa capa­cité à avoir tout le temps de nouvelles idées qui peuvent partir d’une blague lors d’un déjeu­ner où l’on se dit après “en fait c’est pas si con”. Il croit en ses idées et sait prendre des risques, mais aussi mettre en œuvre et fédé­rer les équipes autour de lui grâce à son charisme », témoigne-t-il. 

« Zen et cool à racon­ter des blagues »

Et, à en croire sa sœur Mary­line, le busi­ness prend de l’am­pleur, mais Frédé­ric Merlin, qui partage de plus en plus son temps entre Lyon et Paris, reste « zen et cool à racon­ter des blagues ». « Même si l’on a évidem­ment pris de la matu­rité ces derniers temps, complète-t-elle. On était deux dans un bureau de 50 m2 il y a dix ans et l’on va passer à 640 colla­bo­ra­teurs avec l’in­té­gra­tion des Gale­ries Lafayette. On connaît actuel­le­ment une évolu­tion que l’on aurait dû connaître dans cinq ans. »

Et, à l’évo­ca­tion de son chan­ge­ment de dimen­sion, Frédé­ric Merlin répond par une formule : « On devient crédible ». Le deal des Gale­ries Lafayette en est effec­ti­ve­ment la preuve. Car cela veut dire que le Lyon­nais est désor­mais un acteur reconnu au niveau natio­nal, car, comme le souligne l’un de ses proches, le dossier présenté par une banque d’af­faires « n’est pas arrivé par hasard sur son bureau ». Ensuite, cela démontre une nouvelle fois que le tout juste tren­te­naire sait vrai­ment bien y faire, car la famille Moulin à la tête des Gale­ries Lafayette n’au­rait pas cédé les murs de ses maga­sins ni partagé la gestion avec n’im­porte qui. 

« Frédé­ric Merlin va trop vite pour le commun des mortels, mais il ne fait pas partie du commun des mortels. Quand on parle de lui, il ne faut pas mettre de limites »

Il fallait des gages de confiance, et plusieurs repre­neurs étaient sur les rangs. « Mais nous avons vite trouvé des valeurs communes avec la famille histo­rique », rapporte Frédé­ric Merlin, qui dit avoir désor­mais « toutes les cartes en main » pour faire de la Société des grands maga­sins « l’un des premiers acteurs de province ». Ceux qui le côtoient n’en doutent pas. « Je n’y aurais pas cru si on m’avait dit il y a trois ans qu’il repren­drait sept Gale­ries Lafayette, reprend le direc­teur des opéra­tions, Karl Cotten­din. Frédé­ric est surpre­nant, avec lui on n’est jamais à l’abri de nouvelles idées à déve­lop­per. Je ne vois pas de limites à ce qu’il peut aller cher­cher… »

D’autres font presque amende hono­rable, à l’image de Romain Rossero. « Moi aussi, j’ai pensé au début qu’il faisait n’im­porte quoi en rache­tant ces centres commer­ciaux. Mais en fait non… Fred va trop vite pour le commun des mortels, mais il ne fait pas partie du commun des mortels. Quand on parle de lui, il ne faut pas mettre de limites. » Et cela tombe bien, Frédé­ric Merlin non plus ne semble pas se mettre de limites.

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